La vente en l'état futur d'achèvement transfère la propriété du sol immédiatement, et celle des constructions au fur et à mesure de leur exécution. Vous payez donc un bien qui n'existe pas encore, ce qui explique l'encadrement strict de l'opération.
Le contrat préliminaire
Le contrat de réservation décrit le logement, sa surface, sa situation dans l'ensemble, le prix prévisionnel et le délai d'exécution. Il fixe un dépôt de garantie plafonné, versé sur un compte spécial et remboursable dans les cas prévus par la loi. Un délai de rétractation court à compter de la notification.
Trois annexes méritent d'être lues ligne à ligne : la notice descriptive (matériaux et équipements), le plan coté du lot, et le règlement de copropriété projeté, qui fixe les tantièmes et les clés de répartition des charges.
L'échéancier des appels de fonds
Il est plafonné par la loi et suit l'avancement du chantier :
StadePlafond cumulé du prix Achèvement des fondations35 % Mise hors d'eau70 % Achèvement de l'immeuble95 % LivraisonSoldeLe solde de 5 % est le seul levier réel dont vous disposez à la livraison : il peut être consigné en cas de réserves. Le verser sans réserve alors que des désordres subsistent revient à renoncer à ce levier.
Les garanties
- Garantie financière d'achèvement. Un garant finance l'achèvement si le promoteur défaille. Vérifiez son existence et son émetteur avant la signature notariée.
- Garantie de parfait achèvement. Un an à compter de la réception : le constructeur reprend tous les désordres signalés.
- Garantie biennale. Deux ans, sur les éléments d'équipement dissociables.
- Garantie décennale. Dix ans, sur les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
La livraison
Vous visitez le logement et consignez vos réserves au procès-verbal de livraison : malfaçons, non-conformités à la notice descriptive, équipements manquants. Prenez le temps nécessaire, vérifiez les cotes par rapport au plan, testez ce qui se teste — robinetterie, volets, prises, ventilation. Ce qui n'est pas écrit sur le procès-verbal se traite ensuite au titre de la garantie de parfait achèvement, ce qui est plus long.
Un retard de livraison ouvre droit à indemnisation lorsque le contrat le prévoit ; lisez la clause de causes légitimes de suspension, qui neutralise souvent une partie du retard.
Ce que le neuf change côté coûts
Les frais d'acquisition sont réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien). Les charges de copropriété d'un immeuble neuf démarrent bas et augmentent ensuite : le budget de la première année n'est pas représentatif. La taxe foncière peut faire l'objet d'une exonération temporaire selon la commune ; vérifiez plutôt que supposer.
Voir aussi acheter un logement à Rambouillet et lire les comptes d'une copropriété.