Un copropriétaire reçoit chaque trimestre un appel de fonds dont il ne lit souvent que le montant. Les quelques lignes qui l'accompagnent disent pourtant l'essentiel de la santé de l'immeuble.
Le budget prévisionnel
Voté chaque année en assemblée générale, il couvre les dépenses courantes : contrat de syndic, entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau, assurance, honoraires techniques. Il est appelé par provisions trimestrielles, exigibles le premier jour de chaque trimestre. Ce ne sont pas des charges définitives : ce sont des avances.
La régularisation annuelle
À la clôture de l'exercice, les dépenses réelles sont comparées aux provisions appelées, puis réparties selon les tantièmes et les clés de répartition du règlement. La différence est appelée en complément ou remboursée. Un écart important et récurrent entre budget voté et dépenses réelles signale un budget mal calibré — parfois volontairement, pour afficher des charges basses.
Le fonds de travaux
Obligatoire dans la plupart des copropriétés d'habitation, il est alimenté par une cotisation annuelle minimale calculée sur le budget prévisionnel. Il est attaché au lot et non au copropriétaire : les sommes versées ne sont pas remboursées à la vente et bénéficient à l'acquéreur. Un fonds de travaux quasi vide dans un immeuble ancien n'est pas une économie, c'est une dépense repoussée.
Les travaux hors budget
Ravalement, réfection de toiture, remplacement de chaudière collective : ils sont votés à part, avec leur propre échéancier d'appels de fonds. Un vote intervenu avant la vente engage généralement le copropriétaire présent aux dates d'exigibilité des appels ; c'est un point qui se négocie entre vendeur et acquéreur et qui doit être écrit dans le compromis.
Repérer une copropriété en difficulté
- Un taux d'impayés élevé : il apparaît dans les comptes annexés au procès-verbal.
- Un fonds de travaux voisin de zéro dans un immeuble de plus de trente ans.
- Des travaux urgents reportés d'une assemblée à l'autre depuis plusieurs exercices.
- L'absence de carnet d'entretien tenu à jour.
- Un contentieux en cours mentionné au procès-verbal.
- Un changement de syndic tous les ans.
Les documents à réclamer avant d'acheter
L'état daté est fourni par le syndic au notaire ; il chiffre la situation du vendeur et les sommes qui incomberont à l'acquéreur. Demandez en plus, avant de faire une offre : les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les comptes annexés, le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division, le carnet d'entretien et le diagnostic technique global s'il existe.
La suite se joue en assemblée : voir ordre du jour, majorités et contestation. Sur l'arbitrage entre collectif et individuel, maison ou appartement.