L'assemblée générale est le seul organe qui décide pour le syndicat des copropriétaires. Le syndic exécute, le conseil syndical contrôle et assiste, mais aucun des deux ne décide à sa place.
La convocation
Elle est adressée par le syndic dans un délai minimal fixé par la réglementation, avec l'ordre du jour et les pièces justificatives des résolutions : devis pour des travaux, projet de contrat pour un renouvellement de syndic, comptes pour leur approbation. Une résolution qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour ne peut pas être valablement votée.
Pour faire inscrire un point, il faut en faire la demande au syndic, par écrit, en respectant les formes et le délai — pas le jour même en séance.
Les majorités
MajoritéBase de calculDécisions typiques SimpleVoix des présents et représentésApprobation des comptes, budget, entretien courant AbsolueVoix de tous les copropriétairesDésignation du syndic, travaux d'économie d'énergie DoubleMajorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voixActes d'acquisition ou de disposition, modifications importantes UnanimitéTousAliénation de parties communes essentielles, surélévation dans certains casUn mécanisme de second vote permet, sous conditions, de reprendre immédiatement à la majorité simple une résolution qui n'a pas atteint la majorité absolue mais a recueilli au moins le tiers des voix. Il explique qu'une résolution « rejetée » puisse être adoptée quelques minutes plus tard.
Pouvoirs et vote à distance
Un copropriétaire absent peut donner un pouvoir. Le nombre de pouvoirs qu'une même personne peut détenir est plafonné, avec un correctif en fonction des tantièmes représentés. Le vote par correspondance est possible au moyen du formulaire joint à la convocation ; attention, un vote par correspondance sur une résolution ensuite amendée en séance est traité comme un vote défavorable.
Le procès-verbal
Il mentionne, pour chaque résolution, le résultat du vote et le nom des copropriétaires opposants ou défaillants. Cette mention n'est pas anodine : c'est elle qui ouvre le droit de contester.
Contester une décision
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en annulation d'une résolution. Un copropriétaire ayant voté pour, ou s'étant abstenu, ne le peut pas. L'action se prend devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est court et il n'est pas prorogeable par une réclamation amiable auprès du syndic.
Préparer utilement une assemblée
- Lire les pièces jointes, pas seulement l'ordre du jour.
- Comparer les devis entre eux, et pas seulement au budget de l'an dernier.
- Vérifier la durée et le prix du contrat de syndic proposé, prestations particulières incluses.
- Si vous ne pouvez pas venir, donner un pouvoir à quelqu'un dont vous connaissez la position.
Voir aussi lire les comptes de sa copropriété.