Une estimation n'est pas un chiffre, c'est une méthode appliquée à des données. Trois méthodes sont couramment utilisées, et elles ne s'appliquent pas aux mêmes biens.
1. La méthode par comparaison
La plus employée pour un logement d'habitation. Elle consiste à partir de ventes réellement conclues sur des biens comparables, puis à ajuster.
Elle exige deux choses que l'on néglige souvent : des ventes conclues, et non des prix affichés, et de vrais comparables — même commune, même typologie, même période, état équivalent. La base publique « Demandes de valeurs foncières » donne accès aux mutations enregistrées par l'administration fiscale ; c'est la seule source publique portant sur des prix effectivement payés.
Les ajustements portent sur l'étage et l'ascenseur, l'exposition, l'état, l'étiquette énergétique, le stationnement, les charges de copropriété et la surface du terrain. Chacun doit être chiffré et justifié, sinon l'estimation n'est qu'une opinion.
2. La méthode par capitalisation
Adaptée aux biens détenus pour leur rendement : petits lots loués, immeubles de rapport, locaux commerciaux. On part du revenu net annuel et on applique un taux de rendement de marché. La valeur est très sensible au taux retenu : un écart d'un point change le résultat de façon considérable, ce qui rend la justification du taux plus importante que le calcul lui-même.
3. La méthode par le coût de remplacement
Réservée aux biens sans comparable : bâti atypique, dépendance agricole, bien de caractère isolé. On additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction à neuf, dont on déduit une dépréciation. Elle donne un ordre de grandeur, pas un prix de marché, et se recoupe toujours avec une autre approche.
Ce qui fait vraiment varier le prix aujourd'hui
- L'étiquette énergétique. Elle est devenue un facteur de décote pour les classes basses, et pas seulement pour les investisseurs.
- Les travaux votés en copropriété. Un ravalement voté et non encore appelé se négocie ; il figure à l'état daté.
- Le stationnement, dont l'absence exclut une partie des acheteurs.
- Le délai. Un bien surévalué au départ se vend presque toujours en dessous de son prix de marché après plusieurs baisses successives : le marché retient la durée d'exposition et l'interprète comme un défaut.
Prix net vendeur, prix affiché
Une annonce affiche généralement un prix incluant les honoraires d'intermédiation. Le prix net vendeur est ce que vous percevez. Comparer un net vendeur à un prix affiché conduit mécaniquement à sous-estimer son propre bien.
Avant la mise en vente
Réunissez le titre de propriété, les diagnostics à jour, la taxe foncière, et pour un lot en copropriété l'état daté, le règlement et les trois derniers procès-verbaux. Un dossier complet raccourcit le délai de vente plus sûrement qu'une baisse de prix.
Sur la répartition des frais, voir frais et honoraires immobiliers.