Frais et honoraires immobiliers : qui paie quoi

Quatre familles de frais coexistent dans une opération immobilière. Elles n'ont ni la même nature, ni le même débiteur, ni le même encadrement. Les confondre conduit à des budgets faux.

1. Les frais d'acquisition — les « frais de notaire »

L'expression est trompeuse : l'essentiel n'est pas perçu par le notaire mais reversé à l'État et aux collectivités.

ComposanteBénéficiairePoids approximatif Droits de mutationDépartement, commune, ÉtatLa majeure partie Émoluments du notaireNotaire (tarif réglementé)Une fraction minoritaire DéboursTiers (cadastre, urbanisme, formalités)Faible Contribution de sécurité immobilièreÉtatFaible

Ordre de grandeur usuel : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, où les droits de mutation sont réduits. Ces frais sont à la charge de l'acquéreur et se paient le jour de l'acte authentique.

2. Les honoraires de transaction

Ils rémunèrent l'intermédiaire qui a mené la vente. Leur montant est libre, mais il doit être affiché de façon lisible, et le mandat doit indiquer clairement qui les supporte : vendeur ou acquéreur. Cette mention n'est pas cosmétique — elle change l'assiette des droits de mutation lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Deux structures coexistent : un pourcentage du prix, souvent dégressif, ou un forfait. Un forfait est plus lisible sur les petits prix, un pourcentage plus favorable au mandant sur les biens modestes lorsque le forfait est élevé.

3. Les honoraires de location

Ce sont les seuls dont la loi plafonne la part du locataire. Le principe : les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés entre bailleur et locataire, la part du locataire ne pouvant excéder ni celle du bailleur, ni un plafond au mètre carré de surface habitable fixé par zone. L'état des lieux fait l'objet d'un plafond distinct, lui aussi partagé.

Les honoraires de négociation ou d'entremise, eux, sont à la charge exclusive du bailleur. Une facturation au locataire à ce titre est irrégulière.

4. Les frais de gestion locative

Ils rémunèrent l'administration du bien pour le compte du bailleur : quittancement, encaissement, suivi des travaux, régularisation des charges, déclaration fiscale. Ils s'expriment en pourcentage des sommes encaissées et sont prélevés mensuellement. Ils sont à la charge exclusive du bailleur et sont déductibles des revenus fonciers au régime réel.

Les prestations optionnelles — garantie loyers impayés, garantie détériorations immobilières, assurance propriétaire non occupant — s'ajoutent au taux de base et doivent figurer distinctement au mandat.

Trois vérifications avant de signer quoi que ce soit

1. Qui paie est écrit dans le mandat, pas sous-entendu.
2. Quand c'est dû : les honoraires de transaction ne sont exigibles qu'à l'acte authentique, pas au compromis.
3. Ce que ça couvre exactement : un taux de gestion se compare à périmètre égal, options incluses.

Voir aussi estimer son bien et ce que couvre un mandat de gestion.