Le mandat de gestion est un contrat écrit par lequel un propriétaire confie l'administration courante de son bien loué. Il est encadré : durée déterminée, reconduction expresse ou tacite mentionnée, conditions de résiliation, et rémunération chiffrée.
Ce qui relève de la gestion courante
- Rédaction du bail et de ses annexes obligatoires.
- Quittancement mensuel et encaissement des loyers.
- Reversement au bailleur, honoraires et factures déduits.
- Révision annuelle du loyer lorsque le bail le prévoit.
- Régularisation annuelle des charges, sur justificatifs.
- Relances et mise en demeure en cas de retard.
- Suivi des interventions techniques et des sinistres.
- Récapitulatif annuel destiné à la déclaration de revenus fonciers.
Ce qui n'est pas couvert par le mandat seul
Le point le plus mal compris : le mandat ne garantit pas le paiement du loyer. Le gestionnaire relance, met en demeure, engage la procédure — mais il ne se substitue pas au locataire défaillant. Cette substitution suppose une garantie distincte : assurance loyers impayés souscrite par le bailleur, ou caution solidaire d'une personne physique, ou garantie Visale obtenue avant la signature du bail.
Ne sont pas couverts non plus, sauf mention expresse : les frais réels de procédure (huissier, avocat), les gros travaux, la remise en état entre deux locataires au-delà du nettoyage courant, et la gestion d'un sinistre lourd.
Les clauses à lire avant de signer
- L'assiette de la rémunération. Un taux sur les « sommes encaissées » et un taux sur le « loyer hors charges » ne produisent pas le même montant.
- Le seuil de travaux au-delà duquel votre accord est requis. Un seuil trop bas paralyse la gestion, un seuil trop haut vous dessaisit.
- Les honoraires de relocation, distincts de la gestion, dus à chaque changement de locataire.
- La durée et le préavis de résiliation, ainsi que la date anniversaire.
- Le sort des fonds : compte séparé, garantie financière du mandataire.
Gérer soi-même : ce que cela suppose réellement
C'est possible et parfaitement légal. Cela suppose de tenir un quittancement mensuel, de connaître les annexes obligatoires du bail et leurs mises à jour, de savoir régulariser des charges sur justificatifs, de respecter les délais de préavis et de congé, et d'être disponible pour un dégât des eaux un samedi. L'économie réalisée est réelle ; le temps et le risque d'erreur le sont aussi.
Le cas du bien en copropriété
Gestion locative et syndic sont deux métiers distincts, même exercés par la même entreprise. Le syndic administre l'immeuble pour le compte du syndicat des copropriétaires ; le gestionnaire administre votre lot pour votre compte. Les charges récupérables sur le locataire sont fixées par décret : tout ce qui n'y figure pas reste à votre charge, quelle que soit la clause du bail.
Voir aussi les charges déductibles des revenus fonciers et budget prévisionnel et appels de fonds.