Cet article porte sur la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles entièrement différentes.
Deux régimes
Le micro-foncier
Ouvert lorsque le revenu brut foncier annuel reste sous un plafond légal et que le bien ne relève pas d'un dispositif particulier. Un abattement forfaitaire tient lieu de charges : aucune dépense réelle n'est déductible en plus. C'est avantageux quand les charges réelles sont faibles.
Le régime réel
Obligatoire au-delà du plafond, et optionnel en dessous. On déduit les charges effectivement supportées, justificatifs à l'appui. L'option engage pour trois ans. Elle devient intéressante dès que les charges dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent en cas de travaux ou d'emprunt.
Ce qui se déduit au régime réel
- Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier et de garantie associés.
- Les primes d'assurance : propriétaire non occupant, loyers impayés.
- Les frais de gestion : honoraires du gestionnaire, frais de procédure.
- La taxe foncière, hors part d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire.
- Les charges de copropriété non récupérables, après régularisation.
- Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
La distinction qui décide de tout : quels travaux
NatureExemplesDéductible Entretien / réparationRemise en état d'une toiture, remplacement d'une chaudière à l'identiqueOui Amélioration (usage d'habitation)Isolation, installation d'un ascenseur, mise aux normes électriquesOui Construction, reconstruction, agrandissementSurélévation, extension, création de surface habitableNonLa frontière se joue sur la modification de la structure et de la surface. Des travaux d'aménagement lourds qui reviennent à reconstruire à l'intérieur des murs existants sont régulièrement requalifiés : faites décrire les travaux avec précision sur la facture, poste par poste, plutôt que sous un libellé global de « rénovation ».
Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les revenus, le déficit s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle, à l'exclusion de la fraction provenant des intérêts d'emprunt, qui ne s'impute que sur les revenus fonciers des années suivantes. Le surplus reste reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.
Contrepartie souvent ignorée : l'imputation sur le revenu global suppose de maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Une vente ou une reprise pour usage personnel avant ce terme entraîne la remise en cause de l'avantage.
Tenir ses justificatifs
Un classeur par bien et par année : baux et avenants, quittances, appels de fonds et régularisations de charges, factures de travaux détaillées, tableau d'amortissement du prêt, attestations d'assurance, avis de taxe foncière. L'administration peut demander ces pièces plusieurs années après.
Cet article décrit des règles générales et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Voir aussi ce que couvre un mandat de gestion.