L'état des lieux de sortie ne vaut que par comparaison avec celui d'entrée. Un état des lieux d'entrée expédié en dix minutes ne protège personne : ni le locataire, à qui l'on reprochera une dégradation antérieure, ni le bailleur, qui ne pourra rien démontrer.
Pièce par pièce, et par élément
Un état des lieux utile décrit chaque pièce et, dans chaque pièce, chaque élément : sols, murs, plafond, menuiseries, volets, prises et interrupteurs, radiateurs, équipements sanitaires, robinetterie. Pour chacun, un état et une précision. « Bon état » seul ne veut rien dire : « parquet en bon état, rayures sur 30 cm devant la porte-fenêtre » se vérifie.
Les points systématiquement oubliés
- Les relevés de compteurs, avec les numéros de compteur.
- Le nombre de clés, de badges et de télécommandes remis.
- La date du dernier entretien de la chaudière, et son carnet.
- L'état des joints de douche et de baignoire, source récurrente de litige.
- Les détecteurs de fumée : présence et fonctionnement.
- Les espaces annexes : cave, garage, box, jardin.
Les photographies
Prenez des photos datées, annexées au document et signées par les deux parties. Une photo non annexée à l'état des lieux a une valeur probatoire faible. Photographiez surtout ce qui est déjà abîmé : c'est ce dont on discutera trois ans plus tard.
Vétusté ou dégradation
C'est la distinction centrale. La vétusté est l'usure normale liée au temps et à un usage conforme : elle est à la charge du bailleur. La dégradation résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal : elle est à la charge du locataire.
Une moquette de dix ans usée dans les zones de passage relève de la vétusté. La même moquette brûlée ou tachée relève de la dégradation. Une grille de vétusté peut être annexée au bail d'un commun accord ; elle applique un abattement selon la durée de vie théorique de chaque élément et évite l'essentiel des discussions.
La restitution du dépôt de garantie
Le délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il présente des différences. Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, facture, ou grille de vétusté. Passé le délai, les sommes dues au locataire sont majorées de plein droit.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée dans l'attente de la régularisation annuelle des charges ; cette provision doit être soldée dès l'arrêté des comptes.
En cas de désaccord
Un courrier recommandé exposant les faits et les pièces reste la première étape. La commission départementale de conciliation peut ensuite être saisie gratuitement ; sa saisine est souvent suffisante pour débloquer une situation. Le juge des contentieux de la protection n'intervient qu'après.
Voir aussi dossier et garanties du locataire et, pour les bailleurs, les charges réellement déductibles.